Spørsmål:
Hei. Vi leier en leilighet og har nå fått beskjed om prisøkning, i brevet er økningen i husleien utregnet på grunnlag av leilighetens andel av eiendomsgebyrer og totalindeksen. Indeksregulering er vel helt vanlig, men kan utleier heve husleien på grunnlag av økte eiendomsskatter og økning i renovasjonsavgifter? Dette er et privat hus med flere leiligheter og utleier bor selv i samme hus.
I brevet står det at kommunale eiendomsgebyrer stiger i 2009 med ni prosent. Avgiften i overnevnte tidsrom stiger for hele huset med kr 3832,45. gjennomsnittlig konsumindeksen har steget med 4,5 prosent i 2008. Fordeling av utgiftene er gjort prosentvis i forhold til leid areal.
Håper at dere har tid til å kunne gi meg et svar.
Svar:
Vi hadde et tilsvarende spørsmål i oktober 2008. Siden problemet er så aktuelt kan jeg gjenta deler av svaret fra den gang. I tillegg har jeg noen opplysninger. I følge Statistisk sentralbyrå sine hjemmesider var årsveksten i KPI på kun 3,8 prosent og ikke 4,5 prosent. Her er link til siden:
http://www.ssb.no/kpi/.
Husleieloven har regler om leieprisvern i kapittel 4.
I § 4-2 fremkommer det:
Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger:
a) endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,
b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og
c) den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.
Utleier kan øke leien iht. konsumprisindeksen men ikke i forhold til ekstra utgifter han har med å eie boligen som økte kommunale avgifter.
I husleieloven § 4-3 er det regler om at i leieforhold som har vart i over 2,5 år så kan det skje en tilpasning av leien til gjengs leie. I bestemmelsen står det:
Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.
Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.
Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.Blir ikke du og utleier enige om hva som er gjengs leie kan spørsmålet avgjøres av en takstnemnd jfr. husleielovens § 12-2.
Enten kan utleier kreve endring av leiesummen etter konsumprisindeksen eller så kan han kreve leien fastsatt etter gjengs leie. All annen endring krever frivillighet fra din side ved inngåelse av en ny kontrakt.
Med vennlig hilsen
Advokatfirmaet Ringberg DA
Advokat Tim Ringberg
